前阵子陪妈妈去给姥姥选墓地，她翻着陵园的价目表念叨：“这墓地跟房价似的，几年就涨一截，要是买了以后能保值就好了。”旁边的销售赶紧接话：“我们这儿位置好，以后肯定涨。”可回家路上我就犯嘀咕：北京那些几万元到几十万元的墓地，真的能像销售说的那样“保值”吗？
要回答这个问题，得先搞清楚墓地的“属性”——它不是“永久资产”。根据规定，北京经营性公墓的用地属于国有，购买的是20年的使用权和管理费，到期后需续交（一般是原价的5%-10%每年）。要是忘了续交，超过一定时间陵园有权收回。所以从“产权”逻辑看，墓地更像“长期租赁”，和能传承的房产本质不同。
影响保值的核心因素得拆开说。第一是“位置”，这几乎是墓地保值的“命门”。北京的墓地像房产一样，“离市区越近越金贵”。比如昌平、通州的陵园，因为挨着主城区，交通方便，家属扫墓不用跑太远，需求一直很旺。我有个朋友5年前在昌平某陵园买了个双穴墓，花了10万，去年问销售，同款已经涨到15万；而另一个朋友买了延庆的墓，5年前8万，现在也就9万左右——偏远区域的墓地，就算价格低，也因为“不方便”没人接盘，涨不动。
第二是“类型”，传统墓和生态墓的保值性差了十万八千里。传统立碑墓因为要占用固定土地，而北京的公墓土地指标越来越紧（比如朝阳、海淀的陵园，近年几乎没批过新的传统墓位），物以稀为贵”。比如房山某老牌陵园，10年前的传统墓才8万，现在已经涨到22万；但生态葬（树葬、花葬、海葬）就不一样了——它们强调“融入自然”，没有固定的“墓穴”，比如树葬就是把骨灰埋在树下，连墓碑都没有。这样的墓位价格低（一般2-5万），但基本没有“保值”空间——你总不能说“这棵树底下的土值多少钱”吧？
第三是“流通性”，这是墓地和房产最本质的区别。北京的墓地不能“私自买卖”，根据《北京市殡葬管理条例》，墓位只能由购买者的直系亲属使用，转让必须通过陵园办理，还要提供死亡证明、亲属关系证明等材料。我认识一个阿姨，2018年买了通州的墓位，后来家里老人改葬生态墓，想把墓位卖了，结果找了半年才找到接手的人，最后只能按当时购买价的9折卖——算上利息，其实还亏了。所以就算墓地价格涨了，你也很难像卖房子那样“变现”。
再说说市场供需。北京60岁以上老人超过400万，每年死亡人数近12万，而经营性公墓的年供应量只有几万块，核心区域的墓地早就“供不应求”。比如海淀的某陵园，十年前还有10万以内的墓位，现在基本都涨到25万以上，一墓难求”；但偏远的平谷、怀柔一些陵园，因为离市区远，墓位空置率高，价格涨不动甚至偶尔还会搞“促销”。
但这里得泼点冷水：墓地的“保值”从来不是“稳赚不赔”。比如政策风险——近年北京一直在推“节地生态葬”，2023年的《北京市“十四五”殡葬事业发展规划》明确说，到2025年生态葬比例要达到50%以上。要是以后传统墓的审批更严，甚至限制建设，现有的传统墓可能“物以稀为贵”；但也有可能因为政策导向，大家更倾向于生态葬，传统墓的需求减少，价格下跌。
还有一个认知误区：很多人买墓地时会把它当“投资品”，但其实墓地的核心功能是“纪念”。我采访过几个陵园负责人，他们说：“来买墓的客户里，90%是为了安置亲人，只有10%会问保值的事，但我们都会提醒——别把墓地当投资。”毕竟，就算墓地涨了几万块，你
